A reserva das ações na Oferta Pública Inicial (IPO, na sigla em inglês, operação quando uma empresa quer estar cotada em Bolsa) da Mitre Realty (MTRE3) começa nesta terça-feira (21) e vai até dia 31. Análise da Levante Investimentos diz que vale a penar participar da oferta pública da construtora e incorporadora imobiliária paulistana voltada para a média e alta renda, se o preço ficar até R$ 19,30 por ação, limite máximo da faixa indicativa, que começa em R$ 14,30.
O preço final da ação será definido em 3 de fevereiro e a empresa terá seus papéis listados na B3, a Bolsa de Valores brasileira, no dia 5 de fevereiro.
De acordo com o professor de finanças do Ibmec, Giácomo Diniz, o investidor deve ter cuidado em participar de IPOs sem uma análise mais detalhada.
Entenda abaixo os motivos da recomendação de compra das ações na sua estreia na B3, Bolsa de Valores brasileira, do analista Eduardo Guimarães.
O IPO
A companhia fará uma oferta primária de 45.454.545 ações, correspondente a 44,76% do capital da construtora, e a captação pode chegar a mais de R$ 763, 63 milhões, caso o preço fixado fique no preço médio da faixa, de R$ 16,80.
Além disso, a oferta primária poderá ter ainda um lote adicional de 4,2 milhões de ações. Ainda poderão ser ofertadas 4,8 milhões de ações em uma oferta secundária, que seriam vendidas pelos empresários Fabrício Mitre e Jorge Mitre, da família controladora da empresa.
Com a emissão de novas ações, Fabrício Mitre, que é o presidente da empresa e tem 40,48% do capital da empresa, deve ficar com 22,36% após a oferta. Já seu pai, Jorge Mitre, com 14,70% pode ficar com 8,15% depois do IPO.
Considerando a oferta suplementar, 61.363.634 ações serão negociadas no mercado, correspondentes a 56,2% do capital social da empresa. Ainda neste cenário, a captação seria de R$ 1,03 bilhão, ao preço médio de R$ 16,80, segundo o prospecto do IPO.
Os recursos líquidos provenientes da oferta para o caixa da empresa serão de aproximadamente R$ 720 milhões, considerando comissões e despesas de estruturação do IPO e desconsiderando o acréscimo de ações adicionais e suplementares. A empresa vai utilizar o dinheiro para:
- aquisição de terrenos (landbank): 64%;
- custos de construção: 14%;
- despesas de vendas, gerais e administrativas (SG&A): 22%.
A operação será coordenada por Itaú BBA, BTG Pactual e Bradesco BBI.
Motivos para participar do IPO da Mitre, segundo a Levante:
1. Setor de construção: promissor
A atividade econômica da construção civil encerrou 2019 em alta pela primeira vez após cinco anos consecutivos de queda.
A perspectiva é que o PIB da construção civil cresça 2% em 2019. Até o fim do terceiro trimestre, a alta já havia alcançado 1,7%. Esse resultado positivo coloca fim a um ciclo de retração que perdurou entre 2014 a 2018, quando o PIB setorial encolheu 30%, diz o analista da Levante.
2. Histórico de sucesso
A família Mitre, controladora da companhia, possui mais de 58 anos de atuação bem-sucedida no setor. Executou projetos em todas as regiões da cidade de São Paulo, com foco naquelas com maior potencial de crescimento, alta demanda e menor competição.
3. Banco de terrenos
A principal vantagem competitiva da Mitre é o seu posicionamento estratégico na cidade de São Paulo, o maior mercado imobiliário do Brasil, com um banco de terrenos com potencial de lançamentos de R$ 4,6 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), com foco exclusivo no segmento de média e média alta renda, segundo a Levante.
O banco de terrenos da Mitre é suficiente para sustentar os lançamentos até 2023.
No segmento designado Raízes, que tem 75% dos terrenos grupo, são concentrados no segmento de classe média em bairros secundários da cidade de São Paulo, com por metro quadrado entre R$ 6.500 e R$ 9.000 e preços das unidades de até R$ 600 mil por unidade.
Na linha Mitre Haus (25% do banco de terrenos), os projetos se destinam a clientes de renda média e média-alta, com arquitetura e concepção diferenciada e localização nos bairros mais desejados da cidade de São Paulo. Os preços oscilam entre R$ 10 mil e R$ 15 mil por metro quadrado, com valores de até R$1,5 milhão por unidade.
4. Público-alvo e alta velocidade de vendas
Segundo o analista, é boa a aposta da construtora em desenvolver empreendimentos imobiliários próximos aos principais eixos de transporte na cidade de São Paulo, em especial estações de metrô, em locais com infraestrutura já estabelecida. O objetivo é ser a primeira escolha de seus clientes.
Também é destaque a alta velocidade de vendas dos empreendimentos da empresa, o baixo nível de cancelamentos de vendas e de estoque de unidades concluídas.
5. Ação está barata
Nas contas do analista, a ação está barata. O múltiplo preço/valor patrimonial da ação (P/VPA) da Mitre varia de 1,9 vezes a 2,5 vezes, conforme a faixa de preço da oferta. Considerando a faixa média de preço de R$ 16,80 por ação, o P/VPA da Mitre é de 2,2 vezes.
As incorporadoras mais comparáveis à Mitre, com forte posição no segmento de média renda em São Paulo, são Eztec (EZTC3) e Trisul (TRIS3). Suas ações estão sendo negociadas a múltiplos P/VPA maiores, de 3,5 vezes e 3 vezes, respectivamente.
O múltiplo preço/lucro 2021 projetado para a Mitre fica entre 12,7 vezes e 17,1 vezes, comparado à média do setor de 13 vezes.
Guimarães calculou ainda que o ROE (retorno sobre o patrimônio) sustentável da Mitre pode chegar a 20%, e nesse caso o valor justo para a ação da Mitre seria de R$ 20,69, 7% acima do preço do limite superior da oferta de ações (R$ 19,30).
6. Potencial de crescimento de 8 vezes o lucro de 2018
Segundo Eduardo, a companhia estima que a sua capacidade de lançamentos fique entre R$ 1bilhão a R$ 1,5 bilhão por ano. A companhia já possui banco de terrenos de R$ 4,6 bilhões de Valor Geral de Vendas (VGV), suficiente para suportar lançamentos de 2020 a 2023. “Estimo volume de lançamentos de R$ 1 bilhão em 2020 e de R$ 1,5 bilhão em 2021”, diz no relatório.
“A minha projeção aponta para lucro líquido de R$ 31,6 milhões em 2019, R$ 71,4 milhões em 2020 e R$ 131,6 milhões em 2021, crescimento de 8 vezes o lucro líquido desde 2018”, acrescenta.
Além disso, o analista prevê que com a entrada de R$ 720 milhões no caixa da companhia e com o aumento do patrimônio líquido para R$ 780 milhões, a projeção de retorno sobre o patrimônio líquido médio (ROE) é de 9% em 2020 e de 14% em 2021.
Riscos
Em sua análise, o analista da Levante também enumera os riscos da empresa não entregar o desempenho esperado:
- aumento da concorrência
- dificuldade de entregar o forte crescimento de lançamentos
- manter o nível de rentabilidade (ROE)
