A reserva das ações na Oferta Pública Inicial (IPO, na sigla em inglês, operação quando uma empresa quer estar cotada em Bolsa) da Mitre Realty (MTRE3) começou na última terça-feira (21) e vai até dia 31. Análise da Nord Reserach diz que não vale a pena participar da oferta pública da construtora e incorporadora imobiliária paulistana voltada para a média e alta renda.
Outra casa de análise, a Levante Investimentos, por seu lado, recomendou participar na operação, caso preço fique dentro da faixa indicativa entre R$ 14,30 a R$ 19,30.
De acordo com o professor de finanças do Ibmec, Giácomo Diniz, o investidor deve ter cuidado em participar de IPOs sem uma análise mais detalhada.
Entenda abaixo os motivos da recomendação de ficar fora da estreia da Mitre na B3, Bolsa de Valores brasileira, segundo o analista Guilherme Tiglia, da Nord Research. Ela será o primeiro IPO da B3 em 2020.
O IPO
A companhia fará uma oferta primária de 45.454.545 ações, correspondente a 44,76% do capital da construtora, e a captação pode chegar a mais de R$ 763, 63 milhões, caso o preço fixado fique no preço médio da faixa, de R$ 16,80.
Além disso, a oferta primária poderá ter ainda um lote adicional de 4,2 milhões de ações. Ainda poderão ser ofertadas 4,8 milhões de ações em uma oferta secundária, que seriam vendidas pelos empresários Fabrício Mitre e Jorge Mitre, da família controladora da empresa.
Com a emissão de novas ações, Fabrício Mitre, que é o presidente da empresa e tem 40,48% do capital da empresa, deve ficar com 22,36% após a oferta. Já seu pai, Jorge Mitre, com 14,70% pode ficar com 8,15% depois do IPO.
Considerando a oferta suplementar, 61.363.634 ações serão negociadas no mercado, correspondentes a 56,2% do capital social da empresa. Ainda neste cenário, a captação seria de R$ 1,03 bilhão, ao preço médio de R$ 16,80, segundo o prospecto do IPO.
Os recursos líquidos provenientes da oferta para o caixa da empresa serão de aproximadamente R$ 720 milhões, considerando comissões e despesas de estruturação do IPO e desconsiderando o acréscimo de ações adicionais e suplementares. A empresa vai utilizar o dinheiro para:
- aquisição de terrenos (landbank): 64%;
- custos de construção: 14%;
- despesas de vendas, gerais e administrativas (SG&A): 22%.
O preço final da ação será definido em 3 de fevereiro e a empresa terá seus papéis listados na B3, a Bolsa de Valores brasileira, no dia 5 de fevereiro.
A operação será coordenada por Itaú BBA, BTG Pactual e Bradesco BBI.
A empresa
A Mitre é uma construtora e incorporadora destinada ao público de média e média alta renda com ampla presença em diversas regiões da cidade de São Paulo como: Brooklin, Butantã, Perdizes, Pinheiros, Santana, Vila Mariana, Vila Prudente, entre muitos outros.
A companhia foi fundada pela família Mitre, seu atual acionista controlador, possuindo mais de 58 anos de atuação no mercado.
Companhia atualmente possui duas linhas de produtos:
- Raízes, focada no público de média renda, com concentração em bairros secundários, de menor concorrência e alta população
- Haus Mitre, focada no público de média alta renda, estando presente em regiões mais sofisticadas e de alta liquidez.
No segmento designado Raízes, que tem 75% dos terrenos grupo, os empreendimentos têm metro quadrado entre R$ 6.500 e R$ 9.000 e preços das unidades de até R$ 600 mil por unidade..
Na linha Mitre Haus (25% do banco de terrenos), os preços oscilam entre R$ 10 mil e R$ 15 mil por metro quadrado, com valores de até R$ 1,5 milhão por unidade.
Motivos para não participar do IPO da Mitre, segundo a Nord Research
1. Rentabilidade acima da média ‘esconde’ patrimônio baixo e pode não se repetir no futuro
Segundo a Nord, a companhia conseguiu demonstrar uma velocidade de vendas considerável e em níveis acima da média do mercado em sua região de atuação, inclusive em anos de crise econômica brasileira. Nos primeiros nove meses de 2019, o indicador VSO (Vendas sobre a Oferta) estava em 84,4%, bem acima da média do setor 61,2%. O VSO é o percentual de unidades comercializadas em relação ao total de unidades disponíveis para venda. Ou seja, a empresa comercializou 84,4% de todas as suas unidades disponíveis, ante uma média de 61,2% do setor.
Seu ROE (retorno sobre o patrimônio líquido) chegou a 53%, contra uma mediana de apenas 5,4% do setor. Segundo a casa, muitas sofreram com um baixo volume de lançamentos e vendas, o que justifica a menor rentabilidade.
“Olhando assim parece muito bom, mas vale destacar que o indicador é influenciado, também, pelo baixo patrimônio líquido da companhia — e note que, com a capitalização referente a esta oferta, o patrimônio vai aumentar, jogando assim a rentabilidade para baixo”, disse Tiglia.
Segundo ele, também preocupa o fato da empresa não conseguir manter as margens no futuro. A margem bruta foi de 35% nos primeiros nove meses de 2019, contra uma mediana de quase 31% do setor no mesmo período. A margem líquida atingiu 21% ante quase 8% da mediana do setor.
“Certamente são sinais de eficiência operacional e bons índices de lucratividade, que refletem o positivo momento atual. E é aí que mora o problema… Tudo isso é o VGV de hoje, os resultados de hoje, o bom ciclo de hoje, com o volume de lançamentos “menor” de hoje…”., segundo o estudo.
2. Meta de lançamentos muito ambiciosa
Outro ponto negativo apontado é a meta de lançar R$ 1,5 bilhão em VGV (Valor Geral de Vendas) potencial por ano, durante os próximos três anos.
De acordo com o analista, a meta é muito ambiciosa, uma vez que o volume lançado em 2019 foi de 700 milhões e em 2018, de 200 milhões.
3. Alavancagem alta
De acordo com a Nord, a empresa apresenta uma das alavancagens mais altas do setor, em torno de 194% em relação ao seu patrimônio. Ou seja, a construtora tem endividamento de quase três vezes o seu patrimônio.
“Por mais que boa parcela de sua dívida seja do tipo SFH (financiamento a produção), o que é considerado uma dívida mais barata e saudável, o alto múltiplo nos preocupa”, afirma.
4. Ação está cara
Nas contas do analista, o múltiplo preço/valor patrimonial da ação (P/VPA) da Mitre situa-se em pouco mais de 2 vezes o valor patrimonial. “Apenas como uma base, a Mitre estaria negociando a múltiplos próximos de pares como Cyrela (CYRE3), ou até mesmo MRV (MRVE3), que são consideradas algumas referências de resiliência e execução no setor. Será mesmo que vale tudo isso?”.
Na opinião da casa, o “valuation está um pouco ‘esticado'”. Ou seja, a ação está cara.
“O preço pago embute uma promessa de geração de valor que ainda não ocorreu, e não sabemos se a companhia conseguirá ter a capacidade de executar promessas um tanto quanto agressivas”, explicou.
