O novo financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal (CEF), que oferece um juro fixo menor e reajustes pelo IPCA (inflação oficial), é vantajoso em relação à modalidade de correção pela Taxa Referencial (TR) sempre que a inflação no Brasil ficar abaixo de 4,58% ao ano. É o que mostra levantamento feito pelo professor de matemática financeira José Dutra Vieira Sobrinho.
Lançada com o objetivo de reduzir os juros da casa própria, a nova modalidade (que é opcional) gera dúvidas no mercado, por que o novo índice que corrige as parcelas, a inflação, ainda provoca receios, reflexo dos tempos de hiperinflação no Brasil. Também o fato da TR atualmente estar zerada, fazendo com que o valor da parcela do empréstimo não sofra reajuste- na modalidade com a taxa, o mutuário paga apenas o valor dos juros-, deixa o mutuário de pé atrás com a nova modalidade.
No lançamento, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, ao defender a alternativa, afirmou que ele não proporia uma nova opção se ela não fosse melhor para o consumidor.
O professor de matemática financeira José Dutra Vieira Sobrinho fez os cálculos e mostra que a nova modalidade é mais barata quando a inflação brasileira ficar abaixo dos 4,58%. Atualmente, a taxa de inflação oficial está em 3,53% e a expectativa é que ela termine o ano em 3,45%, de acordo com o último Boletim Focus, divulgado nesta semana.
Para 2020, a inflação deve subir para 3,80%. Nos dois anos, a taxa deve permanecer abaixo do centro da meta perseguida pelo governo, que é de 4,25% em 2019 e de 4% em 2020.
Simulações: Imóvel de R$ 300 mil financiado em 30 anos
Nas simulações, o professor Dutra Vieira Sobrinho levou em conta um financiamento de um imóvel no valor de R$ 300 mil em 30 anos (360 meses) com as taxas de juros fixas máximas oferecidas em uma das uma modalidades, por entender que serão as mais utilizadas: na TR, a taxa máxima é 9,75% ao ano, enquanto no IPCA, a taxa é de 4,95%.
Ele calculou o valor das parcelas pelo SAC (Sistema de Amortização Constante), que constitui atualmente o principal sistema oferecido pela CEF e por outros bancos.
1. Taxa de juro 9,75% +TR
| Valor financiado | R$ 300.000 |
| Número de prestações mensais | 360 |
| Valor da primeira prestação | R$ 3.168,23 |
| Valor da última prestação | R$ 839,82 |
| Soma das prestações | R$ 721.449,45 |
*TR=0; Fonte: Professor de matemática financeira, José Dutra Vieira Sobrinho
2. Taxa de juro 4,95% +IPCA
| Valor financiado | R$ 300.000 | | | |
| Número de prestações mensais | 360 | | Soma das prestações (R$) | Taxa de juros
efetiva (%) |
| Média anual da inflação (%) | Valor das | prestações (R$) | | |
| Primeira | Última | | |
| 0,00 | 2.043,53 | 836,69 | 518.441,10 | 4,95 |
| 2,00 | 2.046,41 | 1.515,79 | 679.383,50 | 7,05 |
3,00
| 2.048,57 | 2.030,68 | 784.215,92 | 8,10 |
| 4,00 | 2.050,22 | 2713,99 | 910.384,42 | 9,15 |
| 4,58 | 2.051,17 | 3.202,08 | 994.236,71 | 9,75 |
| 5,00 | 2.051,86 | 3.615,99 | 1062.247,96 | 10,20 |
| 6,00 | 2.053,48 | 4.806,32 | 1.245.919,31 | 11,25 |
Fonte: Professor de matemática financeira, José Dutra Vieira Sobrinho
Mutuário deve comparar taxas, e não soma das prestações
Segundo o professor Vieira Sobrinho, para escolher o financiamento mais barato, o mutuário deve sempre comparar as taxas de juros, e não a soma das prestações.
Neste caso, se constata que, quando a inflação é de 4,58%, fica indiferente a escolha de um modelo ou outro, já que nos dois créditos para a compra de imóvel a taxa de juros é de 9,75% ao ano.
Para a inflação abaixo de 4,58%, o mutuário do crédito imobiliário corrigido pelo IPCA pagará taxas de juros efetivas (chamadas de Taxas de Retorno Internas) menores do que as cobradas no empréstimo pela TR. No caso da inflação a 4%, por exemplo, a taxa de juro do crédito pelo IPCA é de 9,15%, abaixo dos 9,75% na TR; com a inflação, a 3%, os juros pagos serão de 8,10% ao ano, também menores que os 9,75% com a TR.
Já se a inflação alcançar valores acima de 4,58%, o empréstimo corrigido pela TR vira mais vantajoso.
A nova modalidade é oferecida somente pela Caixa, mais vários outros bancos, como Itaú Unibanco e Bradesco, também querer lançar financiamentos imobiliários reajustados pela inflação.
