Caixa vai mudar índice, e financiamento da casa própria deve ficar mais barato: entenda

A Caixa Econômica Federal vai anunciar, na próxima terça-feira (20), mudanças nas regras de concessão de crédito imobiliário que podem reduzir os juros do financiamento de imóveis no país. A informação foi dada na noite de quinta-feira (15) pelo presidente Jair Bolsonaro em “live” pelo Facebook, acompanhado do presidente da Caixa, Pedro Guimarães.

“A Caixa vai anunciar na terça-feira uma coisa que vai mudar a vida dos brasileiros”, disse Guimarães, enquanto Bolsonaro concordava ao seu lado.

Mais cedo, Guimarães disse que o banco vai passar a reajustar o saldo devedor das linhas de crédito imobiliário pelo IPCA , o índice oficial que mede a inflação no país, e não mais pela Taxa Referencial (TR).

Essa mudança deve permitir que o banco consiga oferecer empréstimos para a casa própria com taxas de juro fixas mais baixas, uma vez que o uso da indexação ao IPCA permite que o banco emita títulos de renda fixa ligados a esse empréstimos, como o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e o LCI (Letra de Crédito Imobiliário). 

Essas linhas de crédito com o novo índice estão no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) , que permite o uso do FGTS para pagar as prestações e amortizar o saldo devedor do financiamento do imóvel. No SFH, é possível comprar imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão.

Atualmente, quem quiser contratar financiamento imobiliário pelo SFH paga uma taxa de juros fixa, cujo limite é de 12%, mais a TR, que atualiza o saldo devedor. Como o valor da TR hoje é zero, o mutuário da casa própria paga, na prática, apenas o valor fixo.

Na Caixa, as linhas pelo SFH têm juros a partir de 8,5% ao ano mais a TR. Nos restantes bancos, elas também partem dessa faixa: Banco do Brasil (8,49%), Itaú Unibanco (8,30%), Bradesco (8,85%). No Santander, a taxa é menor, inicia em 7,99%.

No novo modelo, se o IPCA, que está em 3,22%, permanecer controlado, o consumidor poderá pagar taxas menores, mais próximas da taxa básica de juros, a Selic– que está hoje em 6% ao ano mas deve recuar para 5% ou menos no fim do ano.

Isto porque a ideia do banco público é oferecer o financiamento imobiliário com uma taxa de juros fixa baixa, que ainda não foi divulgada, mas fala-se que ela ficará entre 2% a 3%, que dependeria do risco de inadimplência do consumidor, e que seria acrescida do IPCA.

Por exemplo, caso o novo sistema já estivesse em vigor, um bom pagador, com risco de inadimplência próximo de zero, pagaria 5,22% de juros ao ano para adquirir um imóvel: 2% (taxa de juros fixa) + 3,22% (do IPCA). No modelo antigo, a taxa menor seria de 8,5%: juro fixo de 8,5% (pela Caixa) + zero (TR).

O novo sistema só é mais vantajoso para o mutuário que o atual em um cenário de inflação controlada. Se a inflação disparar, como aconteceu no passado, o custo do financiamento poderia ficar acima dos juros praticados hoje.

Com a Caixa, que tem cerca de 70% dos contratos de crédito imobiliário no país, liderando o movimento, espera-se que os restantes bancos também passem a oferecer a nova modalidade para não perderem clientes.

A redução das taxas fixas será possível, porque ao venderem os LCIs ou CRs, os bancos antecipam o recebimento dos financiamentos imobiliários e poderão emprestar mais novamente, compensando o que perdem nas taxas com volume de oferta de crédito. Segundo o mercado isso não poderia ser feito com a TR, uma vez que não há demanda para ativos atrelados a essa taxa.